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最高院:“借名买房”不存在规避限购政策或违背公序良俗情形的,应认定借名人系实际房屋权利人

来源:住建法律公众号

时间:2021-10-27 18:36

编辑整理:政法部 闫静蕾

裁判要旨

1.不动产物权登记产生的公示公信效力,亦仅是一种推定效力,登记行为本身不产生物权,当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定,维护事实上的真实。

2.借名人通过借名买房,将真实物权登记于出名人名下,并非为规避法律、行政法规的强制性规定或限购政策,亦不违背公序良俗,符合《物权法说明(一)》第二条之规定,当物权登记与实际权利状况不符时,以实际权利状况为依据认定事实的情形,故应认定借名人为房屋实际权利人,享有足以排除强制实行的民事权益。

争议焦点

借用他人名义买房,房屋真实权利人是否享有足以排除强制实行的民事权益。

裁判意见

最高院认为:2005年,罗士奇已超过60岁,招商银行股份有限企业南昌分行以其年龄不符合贷款条件为由,拒绝与罗士奇签订按揭贷款合同。为解决住房问题,罗士奇遂以其儿媳陶慧君名义签订购房合同,符合日常生活习惯。按一般的生活常理,借名购房中购房人一般会承担全部费用,与家庭成员之间赠与有所区别。从本案的各种出资情况来看,结合汉邦企业章程、股东花名册、汉邦企业及其法定代表人出具的证明、代缴35万元首付款的凭证、支付每月房屋按揭贷款的存取款凭证等证据,可以认定汉邦企业支付的首付款是受罗士奇委托代其付款,每月房屋按揭贷款亦由罗士奇支付,首付款和月付贷款的支付均与陶慧君无关。另外,结合房屋使用期间产生的各类费用凭证、费用缴纳凭证、证人证言等亦可以证实上述费用的真实付款人及案涉房屋实际占有、使用人均为罗士奇。故,二审判决认定案涉房屋系罗士奇借陶慧君名义购买,且首付款及按揭款均由罗士奇支付,从签订合同、交付房屋到至今一直被罗士奇合法占有、使用,具有相应的事实依据,并无不当。

不动产物权登记产生的公示公信效力,亦仅是一种推定效力,登记行为本身不产生物权,当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定,维护事实上的真实。具体到本案,罗士奇与陶慧君之间存在借名购房关系,罗士奇也提供证据证明其系案涉房屋实际出资人及占有人,案涉房屋因尚未还清银行贷款未及时变更产权登记。且罗士奇通过借名买房,将真实物权登记于陶慧君名下,并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策,亦不违背公序良俗,符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的说明(一)》第二条之规定,当物权登记与实际权利状况不符时,以实际权利状况为依据认定事实的情形。据此认定罗士奇为案涉房屋实际权利人,享有足以排除强制实行的民事权益。



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